地产行业暴雷不断，地产人最关心的五个问题

发布时间：2022-01-04 15:43

    最近，地产行业不断传出房企暴雷，各种小道消息满天飞，地产人一边吃瓜一边焦虑。

    相信很多地产人心里写满了问号：现在地产行业处于什么阶段？最糟糕的时候过去了吗？房价已经降了，为什么政策还不松绑？未来哪些房企会活着哪些房企会倒下？当下房企该怎么做？

    调控的目的到底是什么？

    在大部分地产人认知里，政策调控的目的是为了调控房价，限制房价上涨。所以中央出台了一系列金融政策，因为开发商手中有钱，就会抬高地价，势必就会推高房价，所以中央要出台三道红线把开发商的水龙头关掉。如果说房价回归合理，那么调控可能就会开始出现对行业友好的一面。

    但在原建设部政策研究中心主任陈淮看来，今天政策的立足点、动因和以前不一样，不是仅仅把房价调下来，也不是去除价值属性，而是立足于住有所居。即以前联合国提倡的“人人享有适当住房”，穷人的房子不能太俭，富人的房子不能太奢，这是适当住房。有人认为现在很多政策鼓励更多人先租房子住，不要买房，这样购房需求又减少了。但实际上，不管是租房还是买房，需要的房子数量同样多。现在政府是要努力让那些没有住房的人，要到城里定居落户的农民工住进房子里。

    所以，调控的动因、起点、目标是住有所居，调动存量资源优化配置，让大部分人都能住上房子。

    那调控政策到底什么时候会见底？现在行业那么难了，还会继续调控下去吗？

    现在政策基本已经见底了，不会继续加码了。

    前几天，又有了更多积极的信息冒出来了。比如，央行货币政策委员会2021年第三季度例会的会议报道中，非常罕见提到了房地产，指出要“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。

    比如《经济日报》发文称，下一步调控政策应更加优化，不断满足刚需群体的购房需求。

    某房企高管表示，最近很多城市连续出现土拍遇冷、大面积流拍，而且各地房地产市场快速降温，加上多家龙头房企出现财务困境引发维权，肯定高层也会格外关注地产行业当下的局势。种种迹象来看，年底调控或许有转松的空间，乐观点判断明年房地产行业会慢慢恢复平稳。

    但是也不应该抱有侥幸心理，正如之前旭辉集团总裁林峰所提醒的，不要期待政策，而要认认真真去杠杆，踏踏实实搞经营。

    在2021博鳌房地产论坛上，金地集团副总裁郝一斌表示，从整个行业来讲，总量增速见顶的时候，从周期上讲，没有增量的时候反而是一个底，这个市场会进入淘汰赛。他特别提醒，地产公司要有一个强烈的自律，因为不知道明天和意外哪个先来临。

    房地产行业成了夕阳产业？只是很多房企把自己搞成了夕阳企业

    最近，很多地产人都会问一个问题：地产行业到底会糟糕到什么程度？未来是不是会很惨，大家普遍都比较悲观，缺乏信心，甚至有人认为，房地产行业已经成了夕阳产业。

    其实，不是房地产行业成了夕阳产业，而是很多房企把自己搞成了夕阳企业。去年，房地产行业体量是17万亿，这在国内一定是大行业，而且仍然是支柱产业，它还是有持续稳定的需求。虽然说地产行业进入了红海，但红海也是海。目前没有哪一个行业这么受政府重视，每年政府工作报告上都写一大段。

    恒隆董事长陈启宗在博鳌论坛上表示，地产人不用担心，地产行业绝对会继续下去，恐怕还会维持几十年、几百年，因为住房需求永远存在，市场也永远存在，不会因为行业现在面临困难就消失。

    只是说，房地产行业的利润率和增长率，还有房企的市盈率会衰减，挣大钱的机会过去了，以后要赚辛苦钱，要凭真本事挣钱。

    地产行业还是好的行业，只是进入了更成熟阶段，回归理性了。

    不过有些房企倒是把自己搞成了夕阳企业。

    中交海洋投资控股有限公司总经理周济指出，房地产行业确实需要反思甚至检讨，第一，房地产行业缺思想，第二，房地产企业错在哪儿？错在世界观和方法论。

    在他看来，传统的房地产之路即将走到尽头。也就是快周转、标准化、大规模、缺少用户思维、同质化、过度高杠杆，欠账太多，这一类型的房企。这些房企把自己搞成了夕阳企业，因为不理性、不成熟、不自律。

    这样的房企未来可能会被淘汰掉一批，但熬过来的房企都是更加优质的房企。

    郝一斌同样认为，地产行业这么大，这么多企业，这么多资金，经营得好企业还可以过去，平均利润或者好于平均利润，经营跑不赢同行的就要低于行业平均利润，所以行业的去清是大势所趋。从去年到今年，不断有企业出现问题，这不是一个短期现象，还会持续下去。只是说谁会再出问题，可能大家有各自的答案。

    未来哪些房企能活下去？能不能活主要看现金流

    以前房地产行业有房企倒闭，多半是由于经营不善，但去年以来，爆雷的房企越来越多，爆雷房企量级越来越大，甚至有些龙头房企，突然一下就出事了。

    不少地产人也经历了被降薪被裁员，很多人可能会问：未来哪些房企能活下来？

    经历了密集的地产调控后，很多地产总裁表示，如果将房地产市场分为三大段，头部房企压力巨大，中部房企压力巨大，中小房企反而过得比较舒坦。为什么呢？

    现在三道红线要求房企要从红档变成绿档，这个过程非常艰难，特别是头部房企，因为他们负债成本太高了。头部房企有些负债达到上万亿，中部房企达到一两千亿，中小房企负债普遍在几十亿。

    现在最焦虑的是头部和中部房企，他们负债高，规模增长压力大。一边是债务压力一边是规模增长压力。你不增长，资本市场也不看好你，会放弃你。所以，今年传出裁员消息的反而就是地产前50强房企，他们很焦虑。

    当然，这并不意味着未来中小房企会活得更好，他们只是债务压力相对小。

    房企能不能活下来，主要看两件事情，一是经营现金流是不是能保持正常流动，经营现金流和投资现金流合并起来都可以叫经营现金流。现在融资受到限制，很多房企经营现金流也没有，资金一旦出现断裂，可能一夜之间就被别人收购了。

    二是你拿的项目能不能创造高于融资成本的价值，也即利润。所以那些融资成本特别高，或者拿了特别多高价地的房企，生存压力就很大。

    前几天，某中小房企高管就跟明源君大吐苦水，说最近市场观望情绪太重，很多项目都卖不动，常常是推出1000套卖几十套。虽然公司没有受三道红线影响，但如果项目卖不动，公司最多撑一年就要关门了。

    所以，即便没踩中三道红线，也不等于绝对安全，现在没有绝对的安全。

    前段时间，孙宏斌在融创2021中期业绩会上就很凡尔赛地表示：除了我们，谁都有可能暴雷。

    可以说，地产行业进入了一个高度不确定的时代，但很确定的一点是，未来地产行业大鱼吃小鱼甚至大鱼吃大鱼会成为常态。

    阳光城集团执行副总裁吴建斌表示，这是行业的必然趋势，谁都不要去为它开心或者为它不开心。每个行业经过若干年竞争之后，行业就是几家龙头房企，其他都是陪跑，就像陪太子读书一样。但是中国房地产市场那么大，不可能被三五家就垄断，但是有可能被十家垄断。

    建业董事长胡葆森也曾经有过类似判断。他认为，未来几乎所有大中城市房地产市场份额，70%左右会控制在前20大地产商手里。而且每个城市的前20大地产商，有一半甚至超过一半不是本土的地产商。

    要活下去，一定要调整自己适应行业当下的变化。比如融创就提出了提出“四更”经营准则：更安全、更从容、更长期、更有价值。

    孙宏斌认为，未来房企要活得更安全，主要做到三点：第一，符合政策，符合导向；第二，别人认为你安全，也就是达标三道红线，利息低，评级提高；第三，自己真的是安全的，三条绿线也不一定就是没有风险的。

    交房必维权已成行业常态？

    现阶段大多房企打造项目水平有限

    除了要降负债，做好产品也是地产大咖们的共识，但从目前的情况来看，很多房企打造项目的水平确实有限。

    阳光城集团总裁朱荣斌在博鳌论坛上表示，房地产行业在产品品质这方面确实愧对社会。这个行业创造了那么多财富，修建了那么多房子，但没有交出太多好作品。现在即便是地产人自己也很难买到好房子，虽然可能买了很多房子，但实际上现在都没住上好房子。

    确实，现在交房必维权已经成了行业常态，不少地产人认为，现在买了房没见涨价，业主就喜欢闹，总想捞点好处。

    有这种想法的房企其实很危险。上坤集团董事长朱静认为，现在交工程质量普遍比较差，合格是小部分，好是小概率。

    有些房企连基本功都没打好，就跟风去做所谓的产品创新，其实很危险。一方面，你连最基本的产品力都没有，先把基础产品力做好再谈其他的。另一方面，创新意味着试错，意味着高成本，意味着可能面临失败。

    融信集团品牌营销总经理孙群存在博鳌论坛上就表示，在谈创新时，先掂量一下自家余粮有多少，如果维持正常的生产经营都难，就不要随大流去搞创新了，一定要有定力，懂得克制自己。

    当然，如果房企有能力可以考虑做一些创新，但要具体市场具体分析，比如在倒挂的城市强限价的城市不需要创新，这个时候快周转比创新更重要，要抓紧去化。在部分非限价的城市，或者限价不是那么强的城市，当地的支付能力比较强，可以考虑做一些溢价的创新，比如说浙江温州这样的城市。

    也有房企总裁提醒，不管是极致标准化还是创新，永远不要忘记以客户为中心，任何变革，任何创新，任何精益化管理，都要把客户放在首位，不能让客户抛弃你。一旦你的产品失去竞争力，当市场回归正常状态的情况下，你就会发现你已经失去了你的竞争力。

    面对当下行业的调整，房企应该怎么做？

    从宏观层面来看，意识要转变，战略要转变。在2021博鳌房地产论坛上，旭辉控股董事局主席林中表示，中国房地产未来不可能有暴利，如果企业要进化，有三个方面要改变：

    首先是意识转变。从过去挣快钱，现在要挣慢钱，从过去挣大钱，现在要开始学会挣小钱，从过去容易挣钱，到现在认识到难挣钱，如果没有这个意识，还想活在过去那种好挣钱的时代，那你会觉得日子很难过。

    其次是侧要转变。未来要更加专注聚焦在自己最具竞争优势的生意、业务、区域、产品上面。

    然后从经营管理看，核心是不要拿贵地，要有利润，不要借贵钱。要做好产品和服务，要做好成本管控，中间不要跑冒滴漏，提高管理精细化程度。

    从微观层面来看，大家房产集团运营中心总经理米昌明给出了以下建议：

    其一，全员抓回款要变成全员配合回款。

    发动一切内外力量、团体和个人力量，争夺银行资源，措施比如：短期存款，客户开水电户，各个子公司买银行的POSS机，买银行理财等等，哪怕只有5万10万，也要争夺。 以前和银行对接，一般职级的财务同事就可以，这个时候职级高的领导要往前冲了，要有计划，对接的层级直接到行长。与此同时，提前摸排清楚银行的额度，不要把时间和精力浪费在没有额度的银行身上。

    其二，做好对外信息管理。

    不是信息化管理，而是公司对外信息发布的管理。公司一切对外的信息发布都要严格审核，口径一致，出口一致。尤其提醒“明面”上的公司更要注意，必须要谨言慎行，否则本来正常的动作，都会被解读到你破产。

    其三，控风险，不要一心想着抄底。

    这个时候控风险最重要，不要想着抄底，因为目前销售端还没有非常明显的转差，或者说还没完全得到传递。 控风险当然也不是不拿地，遇到绝对有把握的地还是可以出手。但是建议中小房企别拿文旅、康养、公寓这些资金沉淀大的项目了，也有一些业内的朋友说跟上风口，大胆尝试，但是提醒注意的是，模糊不清的时候或者布局太早，真的有一天未来已来，可能你已不在。目前如果拿地，必须合作拿地，风险控制大于一切。

    其四，关于供应商和合作方的选择

    当前，建议不要一味的以最低价为唯一中标的标准。哪个老板的现金流好，项目又不是很多，配合度尚可，优先选择。现在能共同度过难关远比最低价这个模式靠谱得多。同时也最怕，你的付款被供应商挪用到其他的项目上。 对于合作开发方，现金流不好的公司，谨慎合作，现金流好的公司，不要只看他的品牌，没品牌的也可以积极合作。

    其五，盘点家底

    全面对公司债务、应付账款以及未来需要支付的账款做一次盘点，时间和紧急程度做一个铺排，把回款的钱用在这个方面上。