拒绝躺平的房企如何自救？看奕合行怎么说

发布时间：2021-12-24 09:02

    英国民间有这样一句谚语：“一只燕子到来，并不意味着夏天已经来了。”

    这与当下各界人士对地产行业的普遍看法，隔空吻合。11月10日～11日，因多个重磅政策利好消息传来，地产股市逆势大涨。

    但紧接着12日，地产股又再次转绿跌停。当政策尚未形成合力，集中传导到现实层面前，外界对地产行业的态度，其实仍然不容乐观。

    提振地产行业信心，需要政策加持，更需要房企自身努力。

    所幸，这些日子来，那些曾意气风发，在行业上升期被迅速送上胡润地产百富榜的房企掌门人，此刻不敢再心存侥幸，大多都身有千斤重，然后拿出了壮士断腕的勇气、魄力和诚意，想拼尽全力，保卫外界对行业的信心，让企业活下去。

    集体提前回购债券

    表明偿债意愿和决心

    当前，美元债违约，成了房企暴雷的标志。主要原因有两个：

    一是由于美元债是纯信用无抵押类贷款，所以深受国内房企青睐，每年美元债的发行规模在400～500亿元之间，一度成为助推房企走上千亿规模的重要融资利器。

    二是房企偿还美元债，需要从国内的银行兑换美元，但如果国内到期债务没偿还，便很难通过银行换到美元，最终只能等待美元债违约，这也就表明，房企可腾挪的资金已经不足以偿还国内债务了，所以美元债违约成了照见房企资金流动性风险的镜子。

    而被宣布暴雷后，房企无疑会面临多方风险叠加。穆迪标普评级下降，投资机构不再青睐，银行也可能提前抽贷等种种让房企窒息的操作。

    所以，不逃废债，成为了诸多房企的共识。

    10月以来，禹洲、德信、融信、金辉控股、弘阳等企业都先后披露美元债回购计划，以稳定市场恐慌情绪。

    此外，更有诸多房企，集体提前还钱。 据不完全统计，下半年来，房企陆续回购美元债超100次。

    比如，新城控股在11月7日晚间，计划提前回购今年12月16日到期的3.5亿元美元债。

    还有黑马中梁，也展现了自己的担当，截至10月13日，公司使用自有资金按期足额还款，已回购美元债券总计4100万美元，并称未来还会积极加大回购力度，坚决降杠杆；10月14日，在博鳌论坛上自称现金流充裕的正荣，也宣布于公开市场回购3300万美元优先票据等。

    除了美元债，房企在偿还境内债务上，也显示出了自己的决心与魄力。

    众所周知，在面临企业危机时，大部分老板都会利用公司“有限责任”的制度，想方设法把个人资产和公司资产做切割，以保全自己。

    但某TOP30房企的老板没有，在焦头烂额之际，老板选择下场，押上自己全部身家做实控人担保，请求能挽回投资人一些信心。这一悲壮而顽强的举动，也让公司员工怆然涕下，深夜发文，传遍地产圈。

    而目前暂未波及的旭辉，在公布今年销售回款2000亿消息后，紧接着又发布了大股东承诺投入8.87亿港元认购股权，并有意向对新发行的4.18亿全额认购，预计最多投入16.73亿港元的消息。

    这家被市场认为稳健的房企，也奋勇起身，积极参与行业信心保卫之战。

    一大批房企齐刷刷地前赴后继，或提前偿还债务，或积极回购发行的新股，都想传递同一个信号，我们没有因为暴雷而躺平，我们有意愿有能力还债，请给我们多一些耐心和信心。

    断臂求生

    出售资产或引入战投

    前有万达之鉴，在危机肇始时，王健林果断决策，处置大量市场中有价值的核心资产，换回现金，削减负债，“断臂求生”。最后，资本和债券市场都以实际行动对它报以信心，最终万达得以度过最艰难时期。

    现在虽然房企面临的环境，与万达出售资产时不可同日而语，但相比其它获取资金的方式，它仍然是回笼资金和提振投资人信心的靠谱手段。

    对近期万物云要赴港上市，过去几年传了一遍又一遍，但万科始终予以否认。在今年6月的表态还是，会考虑在未来“适当的时候”做上市安排，但还没有上市计划。

    但11月5日，在轰隆隆暴雷声下，地产持续低沉之时，万科宣布要将旗下的万物云分拆上市。客观来说，目前物业并非资本最受追捧的行业，也不是上市的好时机。但从万物云的营收和发展来看，上市后很大概率可以改善万科的财务结构，提高资本运作能力及抗风险能力。

    老大哥万科，也以实际行动表明，自己想在这次寒冬中，竭尽全力活下去。并且，它此刻发力维稳，也不乏提振市场和行业信心的用意。

    除了万科，近日有媒体透露，某TOP50房企正有意出售位于粤港澳大湾区的四项“大宗资产”。此前，还有某上海房企也有意出让包含上海和江苏多地共十几个项目二十几个物业，资产交易和股权交易兼而有之，所有资产价值加总共计约为200多亿元。

    除了分拆或出售资产外，引入战投，更是当前能为行业注入信心的绝佳手段。

    在众多投资人对房地产行业避之不及时，奥园董事会主席郭梓文，不仅自己增持了3次自家股权，还说服了香港著名企业恒基地产执行董事兼主席李家杰，斥资4亿港币参与奥园新股认购，以期给更多外面的投资者，打一剂强心丸。

    迅速回应舆情

    不敢忽视任何负面新闻

    金融巨鳄索罗斯曾提出过一个“反身性原理”，他说事物本身决定了参与者的认知，但参与者的认知反过来，也会对事物产生影响。这两个过程无法分开，互为因果，且相互决定。

    而房地产企业已高度资本化和金融化，预期与信心很大程度上决定着危机化解的结局。

    但当下外界对房地产信心，比窗户纸还薄。

    所以，行业里有一丁点不好的消息，就会顿时风声鹤唳，集体看空。

    于是，现在房企对于负面舆情，都会力图第一时间回应，甚至有的会由总裁亲自出面澄清。

    比如当市场上有传闻称世茂商票逾期。世茂第一时间就向投资人进行澄清，表示经过自查截至目前没有任何商票未兑付情况，也解释了市场传言错误信息的相关情况，有效安抚了投资者。

    而出现佳兆业暴雷的消息时，佳兆业的做法更是堪称典范。11月8日，先是向投资人道歉，接着宣布四个解决办法：广泛征求投资人意见，拿出更为可行的兑付方案；加快深圳、上海等地优质资产的处置，回笼资金用于兑付财富产品；梳理可抵押资产，为财富产品兑付提供保障；加快地产项目销售，实现快速回款。

    而佳兆业近期回笼的资金，也积极支付给了供应商。这波操作，回应及时，举措清晰，可实施性强，言行一致，没有消耗公众的信心和同情心，可谓诚意满满，也赢得了圈内多人点赞称道。

    现在，对房企而言，利好的消息大家也许会半信半疑。但利空的消息，大家出于骨子里自带的防范风险基因，都会更相信悲观的一面。

    哪怕变革艰难

    也要力保房子交付

    在未来，多少楼盘能正常交付？

    这是许多购房者对开发商的锥心之问。

    对于购买者来说，最基本的诉求是，商品能实实在在到达自己手中。但现在，对最基本需求的达成，都没有了信心。

    奕合行身边有想买房的朋友，观望了半年，也看到满意的房子。但还是没法闭眼让自己相信，楼盘是否会烂尾？限价房企利润变薄后，房子的质量如何保障？

    而以往房子作为保值的固定资产，这一功能也越来越弱化。稳定房价，房住不炒是主旋律，既然如此，更进一步减少当下购房的动力，索性保险起见，选择等待。

    许多购房者呼吁现房销售，所见即所得。这对过去许多房企来说，意愿程度极低。

    首先，站在项目的角度测算，假设是十亿的项目，现房销售相比较于期房销售，资金成本起码要多两年，按照10%的通行利率计算，一年的利息就是1亿。这会极大降低资金使用效率对过去想冲规模的房企来说，几乎不会倾向这种做法。

    其次，许多房企的产品力缺乏竞争力，创新能力差，质量也缺乏口碑，所以如果要现房销售，房企就必须全面革新自己。

    但现在，在今年第二轮集中土拍中，在不少城市的土拍政策里，也有要求现房销售的条款，旨在降低以预售制给购房者带来的风险。包括宁波、北京、杭州纷纷试点，在一部分地块加入“现房销售”的要求，也有不少房企去拍下这些城市的地块，接受这一限定条件。

    此外，在预售金的监管中，相比以往冻结部分资金，现在又进一步提高了监管额度。比如，北京意见稿拟调整入账流程，购房人只有将定金、首付款足额存入专用账户后，方可开通网签，以确保预售资金及时足额直接入账，进一步保障购房人权利。而且预售资金重点监管额度每平方米不低于5000元，较此前大幅提高了43%，银行不肯再睁只眼闭只眼，许多房企也只能遵守。

    这些保交房的举措，都在试图挽回购房者的信心，提振行业士气。

    结语

    村上春树曾说，我们无法确定暴风雨什么时候结束，但有一件事是确定的——当你穿过了暴风雨，你就不再是原来那个人。

    同样的，当房地产经过这一轮暴风雨，也会逐渐迈向理性的行业，成长出真正健康的房企。

    所以，不妨给行业一些信心。不可否认，过去有太多的开发商，嗜赌成性，狂加杠杆，拿信心赌明天，产品还粗制滥造，德不配位。但也同样，还有一些稳健的，用心做产品的开发商，我们需要用心甄别，他们值得，也一定能穿越这个周期。