地产行业这8大巨变，每个地产人都该看看，奕合行生态链数字化营销解决方案为房企赋能！

发布时间：2021-12-10 09:30

    二次土拍以来，内地土地市场持续走冷。此次危机之后，很多玩法将会大不一样。房地产行业正在发生这八大变局，每个地产入都应该看看！

    变局一：告别高负债、高周转发展模式

    过去，敢于负债的房企，往往能获得快速的发展。因为，长期以来，对房企来说，负债即资产。房企的利润来自两部分：一是盖房、卖房赚取的差价；二是土地增值的钱。在过去几十年，地价单边上扬，土地是非常优质的资产，金融机构愿意提供贷款。

    可是，当房价被限住，囤地就成了一个巨大的负担。三道红线一来，高负债的房企，3个盖子10个水壶的模式立马就玩不下去了。目前，针对行业流动性问题，陆续有政策出台，资金紧张的情况会有所改善。但去杠杆的大方向依然未变。未来高负债高周转的打法将会逆转。

    上个世纪，港资房企也一度激进，比如，恒隆在上世纪70年代后期，热衷于地铁上盖项目。1981年组财团夺得9个地铁站上盖物业发展权。激进的扩张之后是一地鸡毛。1982年9月撒切尔夫人访华后，香港楼价暴跌，恒隆15亿港元的信贷额度也被银行撤回，资金链面临断裂。恒隆地产壮士断腕，挽救了自己。此后，恒隆开始更加谨慎的管理周期性风险，并逐步加大出租物业比重，负债率也大幅降低。

    近两年，早先高周转的房企已经逐步放缓速度，但降负债之路仍然漫长。胜负，也将在很大程度上由此决定。

    在刚过去的“高盛2021年中国投资论坛”上，旭辉控股董事局主席林中就这样表示：“不管是国企还是民企，此轮去杠杆的核心还是一个优胜劣汰的过程，只有财务稳健、经营卓越、可持续发展的企业才能跑赢，而这里面既有央企，也有一批像旭辉这类的民企。”

    变局二：现房销售会越来越普遍，期房需要所见即所得

    11月8日，石家庄市住建局发布公告称，商品房预订款、首付款及按揭款等款项要全部纳入监管专用账户，预售资金用于项目工程建设支出。此前，北京也大幅提高了商品房预售资金监管额度。意见稿拟调整入账流程，购房人只有将定金、首付款足额存入专用账户后，方可开通网签，以确保预售资金及时足额直接入账，进一步保障购房人权利。上述意见稿还提出，预售资金重点监管额度每平方米不低于5000元，较此前大幅提高了43%。

    此外，近期还有天津、成都、苏州、漯河等城市出台了类似政策。

    地方政府念预售资金监管的“紧箍咒”，是怕出现半拉子工程和烂尾楼，保障购房者利益。但这让房企的资金链紧张起来。某房企老总表示，明明压2亿元可以交楼，但是非要压6亿元，卖了房但钱却看得到摸不着，跟现房销售的差距也不大了。

    当前，政策有所宽松，以改善房企的流动性紧张问题，但长期来看，现房销售可能是个趋势。其实，早在几年前，各地已开始鼓励、要求，甚至在土拍时就限定必须现房销售。即便是期房，也要摆脱过去那种销售卖场模式，要所见即所得，旭辉的“透明工厂”就是很好的探索。

    变局三：供方垫资情况会越来越少

    要求供方垫资，这是房地产行业的通行做法。面对“大金主”，为了达成合作，供方往往委曲求全，愿意垫资，或者即便合同里标明了是现金交易，但最后拿到的往往是商票。

    今年以来，随着大量的商票无法如期兑付，让供方对垫资和收商票变得十分谨慎。宁愿少要几个点，也要现金。这也使得财务状况良好的房企，采购成本要比同行低不少，因为他们能够及时现金……

    一旦房企告别高负债发展的模式，本身对供方垫资的需求也会变小，垫资的现象，会逐步淡出房地产行业。

    变局四：头部房企将会变小，中部房企将受益

    几年前，规模是整个行业共同的信仰，甚至有大佬说“没有小而美，只有小而没，千亿是生存线，三千亿才是发展线”。从数量上看，小而没的公司确实挺多，但因为其数量庞大，小而没的占比其实很小。现在规模房企也接连出问题了。

    为啥？因为规模小，以前，一般的金融机构，不愿意借钱给他们。如果不走野路子，他们的表外债也比较少。现在虽然也受影响，但受到的冲击没那么大。

    在8月份的发布会上，泰禾集团董事长黄其森也表示，需要改变泰禾过往对规模的追求，选择小而美、小而精的战略。

    国际经验表明，长期视角下，一国的城镇单位家庭新房成交量与其人均GDP呈倒U型曲线关系，当人均GDP处于1万元附近时往往对应于倒U型曲线的顶部。中金认为，中国城镇居民的新房合理需求中枢（以套数计量）在经历过去3年的高位平台期后，已逐渐步入长周期的下行通道……

    这种态势下，需求会进一步细化，像过去那样大规模的复制已行不通，而一家公司不可能在所有的细分市场都占主导，这让“小而美”成为可能。

    前几年房地产市场集中度持续提升的趋势会改变，未来，会出现“头部房企变小，中部房企受益”的格局。

    变局五：房企要踏踏实实干房地产，远离金融行业

    为什么呢？很多人觉得金融很赚钱。但其实如果你把它当做一个正经生意做，是很难赚钱的。

    冯仑指出：现在基本上新的这些保险公司，很多就是通过卖万能险这样的理财产品迅速扩大规模。卖理财产品，成本大概5%左右，银行通道费1%，加管理费成本，算下来就7%左右了……你拿的钱多了，麻烦就来了。

    其实，7%左右的成本还算低的。现实中，不少房企旗下的金控/财富公司，给到投资人的年利息就达到了8%、9%，甚至更高，总成本超过10%。

    最后也确实如冯仑所说，前几年急着往金融跑的房企，如今已经有不少出了大问题。因为理财产品大多数是卖给了业主，还有自己的员工，最后内外部矛盾一起爆发。

    即便有些金控/财富公司从股权上看，跟开发母公司没有直接捆绑，但一旦无法兑付，开发母公司是无法脱身的。因为房企做金融，最终难逃自融。往后房企的财富/金控平台会快速萎缩，甚至消失掉。金融的钱，没那么好赚！

    变局六：未来会有更多的轻资产被拆分上市

    11月5日晚间，万科公告宣布拟分拆万物云到港交所上市。此前，无论是年度、半年度业绩会、股东会，还是媒体见面会等场合，万科物业板块何时上市都会被问及。万科的答案，概括起来就三句话：1、一定会上市；2、没时间表；3、不以传统的物业来上市。

    万物云选择在郁亮口中的行业“冬天”上市，引发了很多猜想。去年物业板块估值那么高不上市，今年估值下杀那么多，还上？有人认为，上市融资之后可以做收并购，逆势扩张；有人认为，这是万科判断冬天不会那么快结束，再储备点棉袄；还有人认为，通过ipo把优质资产转化为公允价值，可以稳固资产负债表，获得好信用评级和低融资利率。

    大多数行业是专业分工的，但开发商啥都干。有些资产本身是优质的，但在母公司内被严重低估，拆分上市之后，估值可能是原来的10倍，甚至更高。最近陷入困境的房企，最容易卖的，也是物业等轻资产的业态。

    资金压力之下，除了拆分物业板块上市，很多房企还会积极将酒店、商业、代建、健康、教育等，甚至还有营销、产业园、景观及装修服务等子板块分拆。有些房企已经在行动，未来房企将变得更纯粹。

    变局七：会有越来越多房企效仿持有+开发的模式

    中国香港的房价指数在1997年巅峰时，达到了100点左右，之后一路下跌至2003年的30点左右。可以说相当惨烈。可是，却没有大开发商倒下，为何？！除了港资房企负债率低，还有一个很重要的原因是，这些大佬除了干地产开发，还有港口、电力、租赁物业，持续提供现金流。其中，租赁物业是非常重要的一块。比如，恒隆地产在上世纪80年代经历激进扩张的教训之后，开始逐步加大出租物业比重。

    亚洲金融危机来临时，恒隆地产手中有47亿现金，而有息负债仅为22亿！而且，与大幅波动的楼价相比，租金的变动相对平缓，即使在2000-2001年的底谷阶段，恒隆地产的租金收入仍达到17.6亿港元，较危机前最高峰时期跌30%，而出租溢利则保持在15亿港元以上，较高峰时期的最大跌幅为25%，均小于楼价跌幅。相对稳定的出租业绩和之前丰沛的现金储备，让公司的净负债资本比一直在低处徘徊，从1996年下半年到2000年中期，四年间净负债资本比一直不到1%！

    这让恒隆在金融危机中仍有战略回旋的余地，籍此一战成名，亚洲金融危机后，其在香港地产界的排名，一下跃升至前几位。港资房企，基本都是开发+持有，两条腿走路的模式。新鸿基地产早在上世纪70年代，就开始向出租物业拓展，并不断强化，至今仍稳居香港地产公司榜首。

    内地房企，龙湖很早就开始进入商业地产，长期不被理解，近几年，又成了行业学习的标杆；旭辉将商业地产和长租公寓作为第二曲线……现在，这些房企发展也很稳健。

    变局八：地产行业的用人策略，将走向精英化

    35周岁以上却没有做到管理层，又不是本科学历的地产人，这几年来一直是被优化的对象。打出的旗号往往是：推动人才队伍的年轻化。对此，被优化的地产人自然有怨言，尚未被优化的也提心吊胆。年轻化没问题，但一刀切、过度的年轻化是有问题的，新老搭配才是更加合理的结构——稳健的公司，员工队伍通常也比较稳定。不过，地产行业的用人策略，将不可避免地走向精英化。经历这次洗牌之后，这一过程更会加速。

    一方面，整个行业已经在高位平台，下滑的概率远大于继续上升的概率，之前基于乐观展望招聘的人员，就面临被优化；另一方面，大家都发现，粗放式的增长已经赚不到钱，甚至可能底裤都亏掉，人均效能在持续提升，我们之前多次提到，如果整个地产行业的人均效能提高到万科2020年的一半，那在现有的市场规模下，只需要现在1/3的地产人即可……

    虽然当前很多房企压力山大，地产人没被优化的大多也无法加薪，甚至降薪，这样的现象早已在房地产成熟国家和地区上演过，但洗牌之后，地产依然是一个高薪行业，岗位少了竞争的人依然多，必然进一步提高门槛。

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