中海地产关键风险控制点

中海地产关键风险控制点

中海地产是一家成立于1995年的龙头房地产开发企业，总部位于广东省深圳市。截至2021年中期，中海地产已经在全国34个城市开展了房地产项目，总计覆盖了14个省份，并形成了产业集群。中海地产近年来在不断拓展业务的同时，也在积极探索和落实风险管理措施，以应对风险挑战，保持企业的稳健发展。

本文将从中海地产所面临的主要风险出发，探讨该企业在风险管理方面的关键控制点。

一、市场风险

市场风险是指由于市场供需关系、行业政策、宏观经济环境等因素导致资产/产品价格波动的概率。在中国的房地产行业中，市场风险尤为突出，如近年来的房地产调控政策、经济下行压力等。中海地产在应对市场风险方面，主要采取以下措施：

1.战略规划的拓展性及稳健性

中海地产在拓展业务时，会先对市场进行深入研究，以保持对市场的敏锐度。同时，中海地产在拓展业务时，会采取分批推进的方式，逐步将业务拓展到整个国内市场。此外，中海地产还采取低风险的开发模式，如采取合作开发的方式，减少企业的投资风险。

2.落实风险管理机制

中海地产在实施项目前会进行严格的风险评估，同时建立起风险管理体系，明确责任和权限。例如，在销售时，中海地产会以保价销售、控制销售节奏等方式，控制市场价格波动风险。在成本控制方面，中海地产还会选择低成本策略，保持项目的盈利能力。

二、债务风险

债务风险是指企业因为长期贷款、发债等筹集资金，导致未来现金流的风险。中海地产在拓展业务的同时，积极控制债务风险，主要采取以下措施：

1.债务管理控制

中海地产在财务控制上，采用不高于60%的负债率，要求业务单位控制自有资金、借款和发行债券的总额不高于业务单位总资产净额的60%，最终避免借款过高导致财务风险。

2.战略投资 & 精细化管理

债务风险的产生往往与现金流的不稳定有关，因此中海地产在营销管理方面，注重精细化管理，加速资金回归。此外，中海地产在战略投资方面，遵循资产、业务、品牌相适应的原则，控制战略投资下注的风险。

三、政策风险

政策风险是指由于政策变化而导致的资产/产品价格波动的概率。在中国的房地产行业内，政策风险尤为显著。如2020年4月发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》等一系列楼市调控政策。但中海地产在应对政策风险方面，也采取了相应的措施：

1.规避政策风险

中海地产在研究市场时会重点关注当地的政策变化，以便及时调整战略，规避政策风险。当政策出现变化时，中海地产会对该项目进行修正，以适应政策的要求。

2.适龄/适性适度规模

政策风险主要是涉及政策的限制范围，当企业的规模适当时，可以更好地适应整个行业的变化。此外，当产品适配性更好时，企业在产品推广时往往会遇到更少的政策挑战。

综上所述，中海地产关键风险控制点主要涉及市场、债务和政策三个方面。在业务拓展方面，中海地产注重规避风险，通过诸如合作开发及初步落实保价销售等方案避免投资过大、不必要的成本。同时，在精细化营销管理方面，中海地产也将营销策略与风险管理预留作为一种常态化常规，通过前瞻性发掘行业走向，提出项目可以更好地进行策略性营销，减轻企业的资金压力，更为稳健地管理企业发展。