房地产推销、营销与销售的概念！

    销售（selling）是一种市场交易行为，是买卖双方在一定的社会经济环境下达成的一种契约或者协议。这种交易实现了产品所有权的转移：买卖双方获得了有形产品或者无形服务，满足了自身的某种需要，卖方通过这种交易实现了商品的市场价值，获得了货币。所以对于卖方而言，可以说销售就是出售自己的生产或者购入的产品。对于服务性企业来说，销售就是出售所提供的服务。销售的目的是基于买卖双方互相持久满意的利益，用金钱来交换产品﹑服务及思想等。

    销售不等于推销。推销是说服顾客购买某种产品或服务，并协助满足其需要的一种活动。由此可见顾客通过推销所购得的产品和服务并不一定是自己所需要的。推销更多的是一种“推”的概念，即推销人员依靠面对面的销售技巧，以说服的形式诱导顾客作出购买决策，这样顾客是处于信息不对称的被动局面。而销售概念不仅包括“推”，还包括“拉”，即企业可以通过多种营销组合手段来吸引顾客主动上门求购产品和服务，是企业与顾客的双向沟通过程。

    销售不同于市场营销或营销（marketing）。营销大师菲利浦·科特勒教授认为市场营销就是个人和团体通过创造并同他人进行交换产品和价值，以取得其所需或所想的一个社会及管理过程。在经典的营销书籍中，是在需求、产品、价值、成本、满足、交换、交易、市场和营销人员等概念的基础上定义市场营销这一概念的。营销活动涉及到企业的所有经营活动，销售只是其中的一个活动而已。另外营销作为一种观念贯穿于企业的各项经营活动当中。并且现代企业的销售工作需要在现代营销观念的指导下开展。

    销售的角色更多的是指企业在目前的事业基础上让顾客购买自己的产品及服务。销售认为组织必须积极从事销售和促销的努力，如训练销售技巧良好的销售人员，设计销售激励制度，建立良好的销售人员管理制度等，才能完成企业既定的销售目标。因此销售活动的重点是为了达成企业今日的业绩，赚取“今天的报酬”，对未来的考虑很少。

    相应，营销的角色是考虑企业如何建立一套体系，来对应环境的变化及顾客的需求变动。营销的中心思考点在于持续满足顾客变动的需求，以获取“明天的报酬”。企业通过销售积累了今日的报酬，但不能确保获得明天的报酬。不断地摸索，探求，追求持续的增长，这是营销所扮演的角色。

    如果企业追求持续经营，那么只有做好营销才能使企业达成持续经营的目标。销售与营销的差异如下：

    营销是一种战略思考重点，它致力于：

    1.探究建立销售系统；

    2.关心顾客需求的满足；

    3.关注企业持续发展；

    4.以市场分析，顾客创造为中心；

    5.立足于企业的未来。

    销售是一种战术思考重点，它致力于：

    1.探究销售的技巧和方法；

    2.关心现有产品的销售；

    3.关注当前销售目标的达成；

    4.以销售人员为中心；

    5.以创造企业今日的业绩为主。