地产债风险防控

地产债风险防控

近年来，我国房地产市场发展迅速，房地产业成为国民经济的重要支柱产业之一。随着房地产市场规模的不断扩大，房地产企业为了扩大业务规模，融资渠道也越来越广泛。其中，地产债已成为大量地产企业的融资主渠道之一。为了规避财务风险，地产企业应当重视地产债风险防控。

一、地产债的种类

地产债按照资产支持方式可分为抵押式地产债和垫资式地产债。抵押式地产债以抵押物为资产支持，其偿付能力主要来源于抵押物的变现价值。而垫资式地产债则以垫资方的资金实力为支撑，其偿付能力主要来源于垫资方的信用和资金实力。

二、地产债的风险

（一）市场价格风险

市场价格风险主要是指在地产项目运营中，由于市场的波动，项目的市场价格出现波动，从而影响项目的利润和现金流。这种风险特别明显的情况就是在前期土地收购时间较长，市场价格的变动较为明显，诸多因素使得债券评级出现下降。

（二）政策风险

地产市场的稳定与健康离不开政策的规范和引导。相关政策的落地或变动，如收紧金融政策，加大房地产市场调控力度等都可能影响到地产企业的资金和融资环境，进而影响到地产债偿付能力。政策风险是，除了市场价格波动的风险外，地产债风险的另一个主要来源。

（三）法律风险

地产债的法律风险包括了违约风险、协议违约、法律风险等。在研究地产项目的可行性和抵押物的价值时，必须对该区域的法律法规以及国家对土地性质的规定进行深入调研。同时，投资人在制定债务合同时应该非常仔细地审查相关条款，制定合理的风险应对措施。

三、地产债防控的措施

（一）认真研究市场，确保项目的投资回报率

首先要做的就是在项目选型时就要把控好市场情况和具体的投资回报计划，市场对项目的价值提升与否起到决定性的因素。究竟这个项目投资回报率有多少？在什么市场环境下面，市场机会度有多大？是拿地要注意的几个方面。

（二）建立良好的公司信誉度

对于地产企业来说，信誉的好坏将直接关系到其地产债的融资成本。因此，地产企业在日常经营中要加强信誉风险的防控，在合同签订、项目质量、售后服务等方面做到诚实守信，用良好的企业信誉去吸引投资人。

（三）注重资产质量和项目透明度

地产企业的资产和项目的质量和透明度是投资人最为关心的问题。地产企业要在抵押物、项目的规划设计、施工管理、资金使用等方面做好规划和管理，同时时刻保持资产和项目的透明度。

（四）落实风险管理措施

在制定融资计划和进行地产债发行时，地产企业应当对可能的风险进行规划和管控，落实风险管理措施，提升偿债能力。在可控范围内及时发现风险，做好风险预防和处置工作。

四、总结

地产债风险防控是地产企业融资过程中必须重视的问题。地产企业应当认真研究市场，建立良好的公司信誉度，注重资产和项目的质量和透明度，落实风险管理措施等。从而提升地产企业对地产债风险的防控能力，规避财务风险。